Quand l’astre solaire atteint son zénith, il est l’heure pour les agriculteurs de compter leurs récoltes. En parallèle, dans le paysage urbain complexe des biens immobiliers, le moment de la déclaration fiscale agit comme ce zénith pour les propriétaires. Loin d’être un simple devoir administratif, ce processus constitue la colonne vertébrale de la fiscalité liée à votre patrimoine. Que l’on possède un appartement douillet en ville ou une vaste propriété rurale, nul n’échappe à cette échéance.
Le terme « obligation » ne doit pas être perçu ici comme une contrainte, mais comme un levier d’optimisation. En remplissant cette mission avec rigueur, vous ouvrez la porte à des avantages fiscaux pouvant alléger considérablement votre fardeau financier. Certes, les lois fiscales sont aussi intransigeantes que les lois de la gravité, mais elles ont ceci de particulier : elles peuvent être modelées, à condition de connaître les ficelles du jeu.
Les différentes obligations en matière de déclaration de biens immobiliers
La déclaration des biens immobiliers est une obligation légale pour les propriétaires, qu’il s’agisse d’une résidence principale, secondaire ou d’un bien locatif. Plusieurs déclarations sont à réaliser selon la nature du bien et sa situation fiscale. La première démarche consiste à déclarer l’acquisition du bien auprès du service des impôts via le formulaire n°2044. Cette déclaration doit être réalisée dans les 90 jours suivant l’achat.
Chaque année, les propriétaires doivent remplir la déclaration d’impôt sur le revenu (formulaire n°2042) en mentionnant les revenus fonciers perçus au cours de l’année écoulée. Les revenus fonciers englobent les loyers perçus ainsi que certaines charges récupérables auprès des locataires. Dans le cas d’un bien loué en meublé, les revenus sont à déclarer au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
La taxe foncière est due par tous les propriétaires de biens immobiliers, qu’ils soient occupés ou non. Le montant de cette taxe varie en fonction de la valeur locative cadastrale du bien et des taux votés par les collectivités locales. La taxe foncière doit être acquittée chaque année, avant la date limite de paiement indiquée sur l’avis d’imposition.
Attention : comme l’explique le site Voxcity, en cas de non-respect des obligations déclaratives, les propriétaires s’exposent à des pénalités financières pouvant aller jusqu’à 40 % du montant des impôts dus.
Les différentes options pour déclarer ses revenus fonciers
Les propriétaires ont le choix entre deux régimes pour déclarer leurs revenus fonciers : le régime réel et le régime micro-foncier. Le régime réel est obligatoire pour les propriétaires dont les revenus fonciers annuels dépassent 15 000 € ou qui possèdent un bien soumis à la TVA (par exemple, un local commercial). Dans ce cas, les charges réelles supportées par le propriétaire sont déductibles des revenus fonciers, à condition de les justifier.
Le régime micro-foncier, quant à lui, s’applique aux propriétaires dont les revenus fonciers annuels sont inférieurs à 15 000 €. Ce régime permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30 % pour les charges, sans avoir à justifier ces dernières. La déclaration est simplifiée, puisqu’il suffit d’indiquer le montant brut des loyers perçus dans la case prévue à cet effet.
« La déclaration des biens immobiliers est une obligation légale qui peut avoir des conséquences fiscales importantes si elle n’est pas respectée. »Un expert en fiscalité immobilière
La déclaration des travaux réalisés sur le bien immobilier
Les travaux effectués sur un bien immobilier doivent être déclarés auprès de l’administration fiscale, notamment lorsqu’ils génèrent des dépenses déductibles des revenus fonciers. Il est indispensable de conserver les factures des travaux réalisés, car elles serviront de justificatifs en cas de contrôle fiscal. Parmi les dépenses déductibles, on peut citer les dépenses d’entretien et de réparation, les dépenses d’amélioration, les frais de gestion et les primes d’assurance.
Les travaux réalisés en vue de réaliser des économies d’énergie ou de favoriser le développement durable peuvent ouvrir droit à des réductions ou crédits d’impôt. Pour en bénéficier, les propriétaires doivent remplir le formulaire n°2042 RICI et joindre les justificatifs nécessaires (factures, attestations, etc.).
Les travaux réalisés dans le cadre d’un dispositif d’aide à l’investissement locatif (comme la loi Pinel) doivent être déclarés dans la rubrique « Investissements locatifs » du formulaire n°2044 spéciale.
Les démarches à effectuer en cas de changement de situation
En cas de changement de situation concernant le bien immobilier (vente, donation, succession, etc.), il est nécessaire d’informer l’administration fiscale afin de mettre à jour sa situation fiscale. Dans le cas d’une vente, l’acte notarié doit être transmis au service des impôts dans un délai de 2 mois suivant la signature. Les gains réalisés lors de la vente d’un bien immobilier peuvent être soumis à l’impôt sur les Plus-Values Immobilières (PV immobilières), sous certaines conditions.
Concernant les donations et successions, le notaire en charge de la transmission du bien immobilier est généralement responsable de la déclaration auprès des services fiscaux. Les héritiers ou donataires doivent ensuite procéder à une déclaration de mutation pour mettre à jour leurs informations fiscales.
Lors d’un changement d’adresse suite à un déménagement, il est indispensable d’informer les services des impôts afin de recevoir les avis d’imposition relatifs au(x) bien(s) immobilier(s) concerné(s). Cette démarche peut être réalisée en ligne via le site impots.gouv.fr, par courrier ou directement auprès du centre des finances publiques du nouveau domicile.
Les conseils pour optimiser sa fiscalité immobilière
Afin de réduire la fiscalité liée à ses biens immobiliers, il est possible de recourir à plusieurs stratégies. Pour commencer, il est recommandé de bien choisir le régime d’imposition adapté à sa situation (réel ou micro-foncier) et de déduire toutes les charges déductibles autorisées par la loi (travaux, frais de gestion, etc.).
Il peut être judicieux d’investir dans des dispositifs fiscaux incitatifs tels que la loi Pinel, le dispositif Malraux ou le dispositif Censi-Bouvard. Ces dispositifs permettent de bénéficier de réductions d’impôt en contrepartie d’un investissement locatif dans des zones géographiques spécifiques ou des biens immobiliers particuliers (logements anciens à rénover, résidences étudiantes, résidences de tourisme, etc.).
Il est possible de recourir à des montages juridiques et financiers pour optimiser la détention et la transmission de son patrimoine immobilier, tels que la création d’une société civile immobilière (SCI) ou la donation-partage.
Notre dernier conseil : il est vivement recommandé de se faire accompagner par un professionnel du secteur (notaire, avocat fiscaliste, expert-comptable) pour optimiser sa fiscalité immobilière et éviter les erreurs.
